にしてつ不動産セミナーレポート（第6回）｜福岡の不動産仲介＜西鉄の仲介＞

「不動産オーナーの相続についての一考察」を主題にした資産運用専門家による講演と恒例の個別相談会を開催。

前回と同じく、講師は日興コーディアル証券の吹野昌典氏。今回は「上手に資産の組替えを使う方法」をテーマに講演されました。
導入として、近年の日本の地価動向の話からスタート。次いで不動産オーナー相続納税の課題など相続の概要をはじめ、「相続財産自体の減少」「特例制度等の適用による評価減」「相続税納税資金の確保」など、相続税対策のポイントに焦点を当て話を進めていかれました。そして講座の内容は、「“事業用資産の買替え特例”を適用した資産の組替え」へ…。この買替え特例制度は、通常の不動産譲渡の場合よりも譲渡益の80％の課税が繰り延べされ、譲渡益に対する課税を抑えることが可能な制度です。たとえとして２億円の土地買換え（譲渡・購入）を取り上げられ、特例制度を利用すると課税がかなり抑えられるというケースを紹介されました。また、この制度が平成20年までに延長されたこと、さらには「小規模宅地特例」を適用した場合の例…譲渡する不動産より路線価の高い事業用資産を取得・転換した場合にも、買替え前より財産評価額が減少し、土地オーナーに有利になるという話も聞くことができました。

休憩を挟んで、講座内容は「定期借地権」になりました。まず、制度化された定期借地権は期間満了時に立ち退き料の負担が少なく、土地は原則更地で返還されなるなどのメリットを持っていることを解説。また、「一般定期借地権」「建物譲渡特約付借地権」「事業用借地権」の3種類があり、それぞれの適正用途・活用事例なども詳しく説明していかれました。次いで、定期借地権の一時金を賃料の前払いとして一括授受する「前払賃料方式」にも言及。このポイントは、一括授受・支払いでも土地所有者は期間に応じた（毎年ごと）収益計上が可能になったことで、これによって土地所有者が受ける様々なメリットも解説されました。最後は「“固定資産の交換特例”を適用した資産組み換え」の講話です。ここでは一定条件を満たした固定資産の交換は、所得が発生しない（無税）などの概要を説明され、その土地の交換によって土地活用用途が増加する具体例も取り上げられました。ちなみに参加者アンケートには、「定期借地権の話が特に参考になった」「財産評価額減少の事例が良かった」などの感想があり、充実した講座になったことがうかがえます。
最後の個別相談会は、スタッフが相談者の対応に当たりましたが、中には地図を広げて土地活用の相談をする人もいて、こちらも充実度の高い相談会となったようでした。

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