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住宅ローンの基礎知識編
不動産売買が初めてだという方は、知識がないまま不動産売買を進めることに不安になることもあるかと思います。ここでは、初めて住み替えを検討する福子さんのお悩みに、西鉄さんがお答えしていきます。
そもそも住宅ローンとは、個人がマイホームを購入、改築したりする際に利用できる、ローンのことをいいます。住まいは生活になくてはならないものなので、一般的なローンに比べ低金利であることが特長です。
住宅ローンは長期にわたり返済を続けるものです。最初の借り方や返し方（金利タイプ、返済方法）など、生活のバランスを考慮しながら決定することがとても重要です。まずは住宅ローンを選ぶための大事なポイント「銀行選び」「金利タイプ」「返済期間」の3つを知りましょう。
住宅ローンは様々な金融機関で取り扱いがありますが、自分に合った金融機関はどこなのかを決めることは、初めて住宅ローンを組む人にとって、とても難しいことです。
金融機関の規模の大小にこだわる必要はなく、金融機関を選ぶというよりは各金融機関の提供している金利、手数料、返済プランなどをしっかりと比較して、自分達のライフプランに合った住宅ローンを選ぶことが重要です。
住宅ローンを申し込む銀行は不動産会社で紹介してもらえる？
金融機関の探し方は、自分で複数の金融機関を比較して検討する場合や、不動産会社が提携している銀行を紹介してもらう場合と様々です。
自分で探す場合
普段利用していない金融機関でも、住宅ローンを組んだ場合、公共料金の引き落としや給与振込口座に指定すると、金利が優遇されるケースもあります。手数料など条件が違うので、複数の金融機関を比較しましょう。
不動産会社の提携銀行を選ぶ場合
提携銀行が複数ある場合は比較が必要です。提携銀行から借りる場合は、不動産会社が書類の提出など、ローン契約までの手続きの一部を代行してもらえたり、金利が優遇されたりと流れがスムーズでメリットも多いです。
ネット銀行は低金利ですが、メリットとデメリットがそれぞれあり、きちんと確認して検討することが大切です。相談しながら決めたいという人は、なるべく相談窓口がある金融機関を選ぶとよいでしょう。
ネット銀行のメリット・デメリット
メリット
- ・低金利
- ・自宅で申込手続きを完了できる
- ・返済手数料が無料になるケースが多い
- ・保証料がかからない
デメリット
- ・対面での相談ができない銀行が多い
- ・事務手数料が割高になる場合がある
- ・審査に時間がかかる場合がある
- ・手続きは自分でしなければいけない
金融機関によっては、住宅ローンの特典として、様々なサービスや割引が用意されています。各金融機関に確認しながら、比較して選ぶのもよいでしょう。また、特典には下記のようなものがあります。
住宅ローン特典の一例
- 全疾病保障無料付帯
- 3大疾病だけではなく、幅広い病気やケガを保障
- ATM手数料無料
- 時間外手数料、他銀行ATM利用手数料、ATM利用回数指定無料など
- グループ店舗でのお買い物特典
- 買い物割引、ポイント特典など
- 女性専用特典
- 金利優遇、全国のホテルやショップ利用時の割引など
- 返済額増減
- 借入期間の延長、一定期間の返済額の減額など
- ワイド団信付住宅ローン
- 健康に不安がある方でも、ご加入いただける場合がある生命保険
- 子育てサポート
- 金利優遇、ご出産お祝いクーポンなど
※各サービス条件が異なりますので、詳しくは各金融機関へお問い合わせください。
住宅ローンを選ぶ際に、もっとも重要になるのが金利タイプです。同じ金利であっても、タイプによって最終的な支払利息は大きく変わる可能性があるので、返済期間やライフプランを考えて選びましょう。
変動金利タイプ
変動型
金利水準は固定に比べ低いが、将来金利が上がる可能性もある。
- こんな人にオススメ
- ・将来、収入が増える予定
- ・先々のことまで考えていて、家計の管理が得意
- ・世の中の景気の変化や金利の動向に敏感
- ・返済期間が短く、借入金額が少ない
- ・経済的に余裕があり、金利の変化に対応できる余裕がある
固定金利タイプ
固定期間選択型
借入先次第で固定期間後は変動型も選べる。短い期間で完済したい人にメリットがある。
- こんな人にオススメ
- ・教育費や車のローンなどで一定期間は支出が多い
- ・ライフプランが決まっていて、一定期間は固定にしたい
- ・固定期間終了後に一括返済する可能性がある
- ・一定期間だけでも、元金を確実に返済したい
全期間固定型
最初に返済総額が決まるので管理がしやすいが、他のタイプに比べ金利水準は高め。
- こんな人にオススメ
- ・貯蓄が苦手で、なかなかお金が貯まらない
- ・自営業なので、毎年の収入が安定していない
- ・これから支出が増えていく予定なのでリスクは避けたい
- ・世の中の景気の変化などをチェックするのが苦手
金利タイプのほかに、返済方法が「元利均等返済」と「元金均等返済」の2つからを選ぶことができます。元金を一定にするのかどうか次第で、毎月の返済額が一定になるのか変わってきます。返済方法の選択も、とても重要なポイントとなりますので、それぞれの特徴をよく知り、検討することが大切です。
元利均等返済
元金と利息を合わせて均等に返済
元金が減るスピードが遅く支払総額は多いが、毎月の返済額は一定
- こんな人にオススメ
- ・住宅ローン以外にも支出があるので返済開始当初の返済額をなるべくおさえたい
- ・返済計画をきっちり立てたい
- ・毎月の返済額を一定にしたい
元金均等返済
元金のみを均等に返済
元金が減るスピードが早いので、利息も減り毎月の支払額が安くなる
- こんな人にオススメ
- ・生活が落ち着き、家計に余裕がある
- ・利息を減らして、総支払額をなるべく安くしたい
- ・当初は負担が大きくても、後で余裕をもちたい
※金融機関によって選択できない場合も多いため、住宅ローンを検討している場合は、融資を受ける金融機関にどちらを取り扱っているか事前に確認しておきましょう。
返済期間はまず、退職時の年齢から返済期間を考えましょう。住宅ローンは退職前に返済してしまうのが鉄則です。また、定年のない職種の人も、老後に住宅ローンの支払いが続かないように、安定した収入が見込めるうちに完済できるようにしましょう。
教育費もかかる場合、長期返済で毎月の返済額を下げましょう。とりあえず35年返済で借りておき、教育費の負担が減ってきたころから繰り上げ返済で短縮していく方法もお勧めです。尚、繰り上げ返済は早めに始めた方が効果が大きいですが、住宅ローン控除期間は年末のローン残高が多いほうが所得税から控除される金額も大きいので、金利1%未満で借りているのであれば、納める税額により控除期間終了後に繰り上げ返済する方が、総返済額では有利な場合もあります。
住宅ローンのQ&A
住宅ローンを借りるうえで、よくある質問をまとめましたので、ご参考にしてください！
Q．貯金が少なくて頭金が無くても、マイホームを買えますか？
A．住宅購入の際は、事務手数料や引越費用、新居で使う家具や家電の購入などが必要となる場合が多いため、貯金0での購入はお勧めできませんが、頭金0でも住宅ローンを申し込むことは可能です。ただし、頭金0円で住宅ローンを組むということは、毎月の返済額が多くなってしまうというリスクがありますので、住宅購入は頭金だけにとらわれず、ライフプランに合わせながら総合的に考えることが大切です。
Q．正社員でないとローンは組めないの？
A．住宅ローンの一般的な審査基準は、年齢・所得・勤務形態などですが、審査の基準は金融機関によっても異なります。ローンが借りられるかどうかは審査次第なので、正社員ではないから組めないといったことでもありません。詳しくは西鉄の仲介の専任スタッフにご相談ください。
Q．数年後に転勤の可能性あります。売却することになったら、残りの支払いはどうしたらよいの？
A．売却する際は、まず住宅ローンを完済して抵当権をはずす必要があます。自己資金で完済するケースもありますが、ほとんどの人が、物件を売却した代金で完済しています。数年後に転勤による売却の可能性があるのであれば、頭金を増やして借入額を抑えたり、金利の低いローンを選択して元金を少しでも多く減らしておくことも重要です。
※抵当権とは、住宅ローンの支払いができなくなった際の担保として銀行などの金融機関が設定しているものです
Q．夫婦2人でローンを組むことにしましたが、気を付けることはありますか？
A．二人でローンを借りる場合、一人でローンを組むより借入額を増やせたり、住宅ローン控除を二人分利用できる利点もありますが、控除期間中にどちらかが仕事をやめた場合、一人で借りた方が所得税の控除額が大きかったということもありますので、資金の負担割合によって、持分を分けて共有名義にすることが大事です。
