はじめてでも分かる!西鉄の仲介不動産売買ガイドライン「不動産売買How to集」購入・売却についての「疑問」「ポイント」をテーマごとに解決していくQ&Aページ はじめてでも分かる!西鉄の仲介不動産売買ガイドライン「不動産売買How to集」購入・売却についての「疑問」「ポイント」をテーマごとに解決していくQ&Aページ

不動産取引の4つの価格について

不動産売買が初めてだという方は、知識がないまま不動産売買を進めることに不安になることもあるかと思います。ここでは、初めて住み替えを検討する福太郎さんのお悩みに、西鉄さんがお答えしていきます。

Q.
土地の価格はどのように決まるんですか?
A.

土地の価格に関しては、目的に応じた異なる価格が存在し、最初に販売価格を決めることのできる売主様が、様々な価格を参考にしながら、売出価格を決定します。 参考にする価格は、公的機関が決定する「公的価格」(4種類)と、「実勢価格」を含めた全部で5つの価格が存在しています。

一つ価格を決定するのに、4つまたは5つの価格があることから、これを「一物四価」「一物五価」と言います。公的価格と実勢価格はどちらも土地の価格を示すものですが、目的や使用方法、価格の決定方法を比べてみると、大きく違いがありますので、不動産取引や税金にどう影響するのかを知ることが大切です。

不動産価格の種類

公的価格とは

一般的に公的価格と呼ばれるものには、次の4種類があります。
①公示地価
②基準地価格
③固定資産税評価額
④相続税評価額(路線価)です。
公的地価の特徴は以下のとおりです。

  • ・一般の土地取引に対する公的な指標になる
  • ・公共事業用地の取得価額の基準になる
  • ・不動産鑑定の基準になること
  • ・相続税評価・固定資産税評価の基準になる

実勢価格とは

不動産を売買する時に実際に市場で取引される価格のことで、一般的に土地の時価とも呼ばれています。公示価格が全ての土地の指標になっているのに対し、実勢価格は決まった価格はなく、当事者間で決めるものであるため、公示地価や基準地価などの公示価格と価格の差が生じる場合があります。実勢価格は、土地の特徴(形状や道路付、間口)や当事者の事情など価格に影響を与える要素が数多くあります。

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  公的価格 実勢価格
公示価格 固定資産税評価額 相続税評価額
(路線価)
公示地価 基準地価
概要
  • ・一般の土地取引の指標
  • ・公共事業用地取得の際などに基準となる価格
  • ・一般の土地取引価格の指標
  • ・地方公共団体、民間企業の土地取引の目安
  • ・固定資産税、都市計画税、不動産取得税、登録免許税の基礎価格
相続税、贈与税を計算する基礎価格 実際に取引される土地の価格
所轄
(決定機関)
国土交通省 都道府県 市区町村 国税庁 当事者間
基準日 毎年1月1日 毎年7月1日 3年ごとの1月1日 毎年1月1日 都度
発表時期 3月下旬 9月下旬 3月下旬~4月 7月上旬
評価水準 100% 公示価格と同じ 公示価格の
70%程度
公示価格の
80%程度
公示価格の
約1.1~1.2倍
調査地点 「標準地」1m²
当たりの価格
「基準地」1m²
当たりの価格
路線(道路)に面する土地の1m²当たりの価格

土地を売却する場合、やはり早めに査定価格が知りたいですよね。今いくらなのか知りたい方は、不動産会社による査定がお勧めです。不動産会社による査定は、取引事例や公示価格、物件の特殊性を加味して判断するため、いちばん実勢価格に近い土地価格を知ることができます。